そもそも住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」といいますが、住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合に、一定要件のもとで所得税が控除される制度です。一般的には「住宅ローン減税」と呼ばれることが多いです。具体的には、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が支払った所得税から最大13年間控除されるお得な制度です。年末借り入れ残高により計算されますので毎年控除額は減っていき変わります。控除額が所得税だけでは引ききれない場合は、上限はありますが住民税からも控除されます。
住宅ローン控除が受けられる所得要件は、年収2000万円以下の方が対象です。
また、要件として購入物件の床面積は、原則50㎡以上と決められています。
住宅の性能区分によって控除が適用される借入限度額、控除期間等はそれぞれ異なります。国土交通省、経済産業省及び環境省は、2050年カーボンニュートラルの実現2025年度には、住宅を含めた省エネを目指し2025年4月着工の建物には省エネ基準の適合が義務化されます。ということで、住宅の種類によって違いがあり、優良住宅や省エネ住宅については住宅ローンの借り入れ限度額も多くなっています。2年に一回は変わっている住宅ローン控除の要件ですが、現行の内容については下表にまとめました。

※引用先：nomu.com

控除というと税金の計算で使われる言葉で金額を引き去るという意味があります。控除には2種類あって「所得控除」と「税額控除」に分かれます。
税金の計算は、課税所得×税率＝税額で計算されます。
所得控除とは、所得金額―所得控除＝課税所得金額で計算され、
税率をかける前の所得から控除できるので課税所得が減る分、税額も抑えられます。
一方、税額控除というと課税所得により出された税額から控除されます。そのため税の軽減効果が大きいといえます。
所得税額―税額控除額＝収める税額
ここで算出された金額よりあらかじめお給料から差し引かれ年間に支払った所得税が多いため収めすぎた税金を還付してもらえます。ただし、還付を受けるためには住宅購入をした最初の年は必ず確定申告をしなければなりません。会社員の方は2年目からは確定申告不要です。確定申告の際には必ず住宅借入金等特別控除の記載をするようにしましょう。最初の確定申告で住宅ローン控除の記載がないと納税者にとって有利な特典を放棄したとみなされます。そして今後は、住宅ローン控除が使えなくなります。出し直しとか修正とかはできないそうで、税務用語で当初申告要件といわれるらしいです。添付書類が間に合わない場合でも住宅ローン控除用紙はとりあえず記入して提出することをお勧めします。

年収が2000万以下の人であれば、住宅購入者のほとんどが享受できた住宅ローン減税ですが、2024年に大きく改定されます。長期優良住宅から省エネ住宅まで住宅ローン借入限度額が引き下げられます。省エネではない一般住宅であれば2024年から控除額は0円になります。そこで、改定される内容を以下の表にまとめました。


2024年から2025年の住宅ローン取得控除の借入限度額と控除期間

※引用先：nomu.com
控除期間は変わりませんが、控除に適応する借入限度額が減ります。長期優良住宅から省エネ基準適合住宅まで軒並み限度額が減っています。省エネに対応していない一般住宅の控除額は0円です。中古の省エネ住宅のローン控除額については、現行と変わりません。国も空き家を増やしたくないとの思惑もあると思います。
2025年の省エネ義務化に向かって省エネ住宅は増えていますが、戸建ての新築物件の約１６％は省エネ基準を満たさない一般住宅といわれています。また、マンションは27％というデータがあります。2024年から約2割の人が住宅ローン減税の対象ではなくなるということです。購入時期が1年の違いで控除率が０になってしまうという恐ろしい変わりようです。ただし、2023年末までに建築確認を受けた場合は（確認済み証または検査済み証）、2024年入居でも住宅ローン控除が2000万を限度として受けられますし、また、2024年6月までに竣工の場合も対象です。それらのことを知ったうえで住宅の購入を検討された方が残念な結果にならないと思います。これまでのように住宅ローンを組めば誰でも住宅ローン控除が受けられるという特典が限定されてしまいます。ご注意ください。


ここが大事！省エネ基準にした場合の必要な添付書類

省エネ住宅にしたから省エネ基準の住宅ローン控除が受けられると思った方は、確定申告時に必要な書類があるかを確認しましょう。
確定申告時に必要な書類はただでさえ煩雑なのですが、省エネ基準を証明する必要は、次のいずれかです。
「建設住宅性能評価書」か「住宅省エネルギー性能証明書」が必要です。間違えやすいのが（設計住宅性能評価書）や（住宅性能証明書）で、こちらの書類では対応しませんので注意が必要です。

最初の確定申告には時間とエネルギーを要しますが、支払った税金が戻ってくるのはうれしいですね。しかも13年間もですから例えば借入残高3000万だとすると1年目の控除額が21万円、控除額が減っていくとしても13年間で約250万は還付される計算になります。還付時期はミニボーナスのような感覚でしょうか。さて、皆さんは戻ってきたお金をどのように扱われますか？
固定資産税に充当する、買いたい物を買う、毎年の還付金を貯めて繰り上げ返済に充当する等、選択肢はありますが繰り上げ返済への充当はおすすめしません。なぜなら、現在のように金利の低い時代に急いで返すのは勿体ないと思うからです。低い金利でゆっくり返して、その分４～５％程度の利率が見込めるような運用商品や生命保険などで増やした方がお得です。戻ってきたお金をしっかり運用して、大きく育てましょう。

住宅ローン減税について、またその改正についていろいろ書いてきましたが、参考になりましたでしょうか？制度というのは変わるものですが、これほど大きな改定に驚き、まだご存じない方にどうしてもお伝えしたいという思いで書きました。
住宅を購入するというのはライフプランにおいて大きなイベントです。住宅ローン控除という恩恵を受けて皆さんが後悔のないお買い物をされますよう願っています。